Миллион для дочек
Telegram ·
🏗 Разбор нового размещения: Джи-групп 002Р-09. Забираем КС + 500?
Коллеги, сегодня 10 ноября стартует сбор заявок на новый выпуск от девелопера «Джи-групп» (бренды Унистрой, UD Group) — один из лидеров рынка недвижимости Татарстана, активно строящий в Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Перми. Рынок недвижимости сейчас штормит, ставки высокие (ЦБ держит 14%), поэтому давайте разберем, насколько оправдан риск.
📊 Параметры выпуска:
• Объем: 1 млрд руб.
• Купон: КС + 500 б.п. (с учетом ежемесячных выплат эффективная доходность сейчас около 20,7% годовых!)
• Выплаты: ежемесячно
• Погашение/Оферта: 10 лет / Оферта в октябре 2029 года
• Рейтинг: BBB+(RU) от АКРА / ruBBB+ от Эксперт РА
• Доступ: ‼️ Только для квалов
• Сбор заявок: 10 ноября 2026
🔤 Что хорошего? Как компания выглядит на фоне сектора? (Аргументы ЗА)
1. Шикарная операционка (но деньги в пути). Несмотря на отмену льготной ипотеки, продажи квартир растут как на дрожжах. За 9 мес. 2026 года объем новых контрактов взлетел на +56,4% г/г (до 25,3 млрд руб.). Однако важно понимать: по правилам МСФО эти деньги не идут сразу в прибыль, а блокируются на эскроу-счетах до сдачи домов.
2. Диверсификация. Почти половина продаж (45,5%) теперь приходится не на родную Казань, а на новые регионы (Екатеринбург, Питер).
3. Запас прочности лучше, чем у многих коллег. Сейчас у всех девелоперов непростые времена. Но в отличие от закредитованных гигантов федерального уровня, у Джи-групп покрытие проектного долга средствами на эскроу-счетах стабильно превышает 1x. Это значит, что банкам-кредиторам самих строек ничего не угрожает, а валовая рентабельность исторически держится на высоком уровне.
🔤 Где засада? (Аргументы ПРОТИВ)
1. Слабый отчет МСФО и рост долга. Из-за того, что старых объектов сдавалось мало, а стройка новых требует огромных вливаний, за 1 полугодие 2026 года компания показала чистый убыток 839 млн руб. Корпоративный долг превысил 25 млрд руб., а показатель «Чистый долг/EBITDA» поднялся до 3,2х, что является довольно высокой долговой нагрузкой.
2. Слабое покрытие процентов. Показатель ICR (покрытие процентных платежей) обвалился до стрессовых 0,78х. То есть текущей уже признанной операционной прибыли пока не хватает на обслуживание процентов по набранным долгам. Вся надежда на раскрытие эскроу-счетов в будущих периодах.
3. Снижение кредитных рейтингов (Даунгрейд). На фоне роста долга оба агентства в 2026 году ухудшили оценку компании. 7 сентября АКРА понизило рейтинг с A-(RU) до BBB+(RU) и, что еще важнее, присвоило «Негативный» прогноз (риск дальнейшего снижения). «Эксперт РА» также опустило рейтинг на ступень ниже до ruBBB+ (прогноз «Стабильный»). Именно за этот риск нам и дают премию в 500 б.п.
⚖️ Сравнение с рынком: Если вы хотите добавить Джи-групп в портфель, первичка — лучший вариант. Смотрите сами: их старый выпуск 002Р-08 дает всего КС+350 б.п., при этом торгуется с премией (около 105% от номинала), что роняет реальную доходность до 16-18%. Новый выпуск дает КС+500 прямо по номиналу. Разница огромная.
🤔 Что в итоге?
Участвовать можно, премия в 500 базисных пунктов за текущий риск компании выглядит справедливой. Но помним про жесткий риск-менеджмент:
Это история для агрессивных портфелей. Выделяем на Эмитента не более 2–3% от портфеля, чтобы не словить инфаркт от проблем строительного сектора.
Тем не менее, сильные операционные результаты и хорошие запасы на эскроу-счетах говорят о том, что на горизонте до оферты (3 года) дефолт маловероятен — компания выглядит устойчивее многих конкурентов по сектору.
А вы будете участвовать в размещении? Делитесь в комментариях 👇
