Экономика элитных проектов: кейс «Фонтанки 130»
Разрыв между кредитными обязательствами девелопера и реальным объемом продаж — частая картина в премиальном сегменте. Показательный пример — строящийся комплекс «Фонтанка 130» от компании «Еврострой» в Санкт-Петербурге.
Финансовая модель проекта:
• Официальная стоимость проданных по ДДУ квартир (деньги, лежащие на эскроу-счетах) составляет 1,035 млрд рублей.
• При этом кредитная нагрузка измеряется миллиардами. Только два стартовых кредита оцениваются суммарно в 1,22 млрд рублей, а общий объем выбранных средств может достигать 3 млрд.
• На экономику проекта также давят масштабные социальные обязательства: капремонт и софинансирование двух детских садов, обустройство библиотеки, передача городу двух квартир и благоустройство прилегающих территорий.
Что это значит на практике
Кредиты застройщика сейчас заметно превышают объем средств, вырученных от продаж. Чтобы свести экономику при таких вводных, девелопер вынужден держать высокую планку цен: покупателю квадратный метр обходится примерно в 700 тыс. рублей (из которых около 400 тыс. — наценка за саму локацию, а 300 тыс. — стоимость самого дома).
Слово «элитный» автоматически не делает метр дороже. При текущем соотношении долга и продаж успешность проекта будет зависеть от того, насколько реальное качество готового дома и инфраструктуры совпадет с заявленным прайсом.
